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www.83msc.com-申博Sunbet[布告]德新交运:因征收补救所波及的置入资产乌鲁木齐国内公铁联运汽车客运站相

2018-08-19 01:54 来源:

时间:2018年08月17日 21:21:35 中财网

www.83msc.com-申博Sunbet[公告]德新交运:因征收弥补所触及的置入资产乌鲁木齐国际公铁联运汽车客运站相关房地产价值评估报告








德力西新疆交通运输团体股份有限公司因征收补救所波及
的置入资产乌鲁木齐国内公铁联运汽车客运站

相干房地产价值评价报告



沪众评报〔2018〕第0398号







































上海众华资产评价有限公司

2018年8月17日








评价报告目录



第一部分 资产评价师申明 ............................................................................... 2

第二部分 摘 要 ................................................................................................. 3

第三部分 正 文 ................................................................................................. 7

一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其余评价报告应用者 ........ 7

二、评价指标 ................................................................................................. 8

三、评价对象和评价范畴 ............................................................................. 8

四、价值类型和定义 ..................................................................................... 9

五、评价基准日 ........................................................................................... 10

六、评价依据 ............................................................................................... 10

七、评价方法 ............................................................................................... 13

八、评价顺序实施进程和情况 ................................................................... 14

九、评价假定 ............................................................................................... 16

十、评价论断 ............................................................................................... 16

十一、顺便事项说明 ................................................................................... 18

十二、评价报告应用限度说明 ................................................................... 19

十三、评价报告日 ....................................................................................... 20

第四部分 附 件 ........................................................................................... 21
















第一部分 资产评价师申明



(一)咱们在执行本资产评价业务中,遵照了相干法律法规和资产评价准绳,恪守
了独立、主观和公正的准则。根据咱们在执业进程中搜集的资料,评价报告陈述的内容
是主观的,并对评价论断正当性承担相应的法律责任。


(二)评价对象波及的资产、负债清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确
认;提供必要的资料并保障所提供资料的实在性、非法性、完好性,失当应用评价报告
是委托方和相干当事方的责任。


(三)咱们与评价报告中的评价对象没有现存或许预期的利益关系;与相干当事方
没有现存或许预期的利益关系,对相干当事方不存在成见。


(四)在执行本次评价顺序进程中,对资产的法律权属,评价师中止了必要的、独
立的核实任务,但并不示意评价师对评价对象法律权属中止了确认或宣布了意见。评价
师执行资产评价业务的指标只是对评价对象价值中止预算并宣布业余意见。


(五)咱们出具的评价报告中的分析、判别和论断受评价报告中假定和限定条件的
限度,评价报告应用者应当充分思索评价报告中载明的假定、限定条件、顺便事项说明
及其对评价论断的影响。资产评价师不承担相干当事人的决策责任。













德力西新疆交通运输团体股份有限公司因征收补救所波及的

置入资产乌鲁木齐国内公铁联运汽车客运站

相干房地产价值评价报告

沪众评报(2018)第0398号



第二部分 摘 要

一、委托方:德力西新疆交通运输团体股份有限公司

二、评价报告应用者:根据评价业务商定书的商定,本次经济行为波及的委托方及
国度法律、法规规则的报告应用者,为本评价报告的非法应用者。


三、产权持有单位:乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司

四、评价指标:资产臵入

五、评价基准日:2018年3月31日

六、评价对象及评价范畴:

评价对象为乌鲁木齐国内公铁联运汽车客运站及蓄车场相干房地产等。


七、价值类型:市场价值

八、评价方法:本次评价遵循中国无关资产评价的法律、法规和评价准绳,遵照独
立、主观、公正的准则,依据委估资产的实际状况、无关市场买卖资料和现行市场价钱
标准,在建工程-土建工程驳回收益法、老本法;无形资产中土地应用权驳回老本逼近
法。


九、评价论断:

1.老本法

截止评价基准日2018年3月31日,经驳回老本法评价,德力西新疆交通运输团体
股份有限公司拟臵入补救所波及的乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司的部


分在建工程、无形资产在评价基准日2018年3月31日的账面价值为22,148.99万元,
驳回老本法评价价值为34,808.68万元,增值额为12,659.69万元,增值率为57.16%。


资产评价结果汇总表

单位:万元

名目

账面价值

评价价值

增减值

增减率

在建工程

22,148.99

24,909.04

2,760.05

12.46%

无形资产-土地应用权



9,899.64

9,899.64



资产总计

22,148.99

34,808.68

12,659.69

57.16%







2.收益法

截止评价基准日2018年3月31日,经驳回收益法评价,德力西新疆交通运输团体
股份有限公司拟臵入补救所波及的乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司的部
分在建工程、无形资产在评价基准日2018年3月31日的账面价值为22,148.99万元,评
估价值为35,345.37万元,增值额为13,196.38万元,增值率为59.58%。


资产评价结果汇总表

单位:万元

名目

账面价值

评价价值

增减值

增减率

在建工程

22,148.99

29,729.50

7,580.51

34.23%

无形资产-土地应用权



5,615.87

5,615.87



资产总计

22148.99

35,345.37

13,196.38

59.58%





3.评价结果的确定

经对老本法和收益法两种评价结果的比较,收益法与老本法的评价价值相差不大。

收益法并重委估资产未来的收益,是在评价假定前提的基础上做出的,而老本法并重资
产构成的历史和事实,因方法并重点的本质不同,形成评价论断的差同性。


根据本次评价波及资产的状况、评价指标等最终确定老本法评价结果,即评价价值
为34,808.68万元,增值额为12,659.69万元,增值率为57.16%。


十、评价论断应用有效期:自2018年3月31日至2019年3月30日

十一、对评价论断发生影响的顺便事项:

1、本报告不对无关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证及其余中介机构出
具的文件等证据资料本身的非法性、完好性、实在性担任。


2、个别来说,因为评价指标不同、价值类型不同、评价基准日不同,异样的资产


会体现出不同的价值,咱们对因评价报告应用不当而形成的后果不承担责任。


3、委托方和相干当事方应当对所提供估价对象法律权属资料的实在性、非法性和
完好性承担责任。评价师执行评价业务的指标是对评价对象价值中止预算并宣布业余意
见,对评价对象法律权属确认或宣布意见超出评价师执业范畴。本估价报告不对评价对
象的法律权属提供任何保障。


4、本报告所称“评价价值”,是指所评价的资产在现有用途不变并继续应用以及
在评价基准日的外部经济环境前提下,根据地下市场准则确定的市场价值,没有思索将
来能够承担的抵押、担保事宜,以及不凡的买卖形式能够追加付出的价钱等对评价价值
的影响;同时,本报告也未思索国度微观经济政策发作严重变动以及遇有天然力和其它
不可抗力对资产价值的影响。


5、在评价基准日后、评价结果有效期内若资产数量发作变动,应根据原评价方法
对资产额中止相应调整,若资产价钱标准发作变动,委托方在资产实际作价时应中止相
应调整,但若已对资产评价价钱发生清楚影响时,委托方应及时聘请评价机构从新确定
评价价值。


6、本报告评价结果未思索各类资产评价调整及评价增、减值能够波及的税费影响,
及各类资产买卖进程中能够波及的税费影响。


7、对企业存在的能够影响资产评价结果的无关瑕疵事项,在企业委托时未做不凡
说明,而评价人员根据从业阅历个别不能得知的情况下,评价机构和评价人员不承担相
应责任。


8、产权持有单位承诺,本次委评的资产中无其余抵押、担保、涉讼、或有资产、
或有负债等能够影响评价结果的严重事项。但评价机构提请评价报告应用者仍需不依赖
本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立的判别。


9、本次评价的屋宇建筑物面积,在核实相干测绘报告基础上以资产评价申报表中
注明的为准,评价机构未组织专门的机构或人员中止实地测量。对评价基准日尚未正式
取得屋宇一切权证的,在操持相干的屋宇一切权证时,若法定机构测量面积与本评价报
告书所用面积不分歧时,应以法定机构测定面积为准,并对本评价论断中止相应调整;。


10、截至本次基准日,乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司所持有且归入
本次评价范畴的在建工程基本完工、正在操持验收,在建工程的工程款尚未齐全支付;
根据《乌鲁木齐市沙依巴克区屋宇征收与补救治理办公室与德力西新疆交通运输团体股
份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司对于碾子沟片区名目之征


收补救与臵换框架协定》,在到达预约可应用形状及齐全产权之前的相干手续及费用均
应由乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司承担,本次评价是建设在上述资产为
齐全产权及可应用形状前提下的价值。


11、截止评价基准日,评价所波及资产中蓄车场《建筑工程施工答应证》尚未取得,
手续正在操持中,未思索后期能够支付的费用。


12、本次评价所波及的土地应用权的评价是基于《不动产权证》中对土地摊派后的
所占面积,和已取得的《不动产权证》所记录的面积计算。


以上内容摘自资产评价报告正文,欲了解本评价名指标片面情况,应细心浏览资产
评价报告正文。


上海众华资产评价有限公司

2018年8月17日




德力西新疆交通运输团体股份有限公司因征收补救行为波及的

置入资产乌鲁木齐国内公铁联运汽车客运站

相干房地产价值评价报告

沪众评报(2018)第0398号

第三部分 正 文

德力西新疆交通运输团体股份有限公司:

上海众华资产评价有限公司接受贵公司的委托,根据无关法律、法规和资产评价准
则、资产评价准则,对在建工程-土建工程驳回收益法、老本法;无形资产中土地应用
权驳回老本逼近法,按照必要的评价顺序,对贵公司拟臵入补救行为波及的乌鲁木齐国
际公铁联运汽车客运站及蓄车场相干房地产价值在2018年3月31日的市场价值中止了
评价。现将资产评价情况报告如下:



一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其余评价报告应用者



(一)委托方概略

企业称号:德力西新疆交通运输团体股份有限公司

法定住所:新疆乌鲁木齐市沙依巴克区黑龙江路51号

法定代表人:马跃进

注册资本:壹亿陆仟万零捌千元人民币

企业类型:股份有限公司(上市、天然人投资或控股)

成立日期:2003年05月28日

营业期限:2003年05月28日至2103年05月27日

主要运营范畴:路线一般货物运输、路线货运站(场)、市际班车客运、省际班车
客运、市际包车客运、省际包车客运、市际非定线游览客运;客车培修(二类);路线
旅客运输站;住宿(限分支机构运营);交通不测保险(航空不测除外)汽车配件、化
工产品、橡胶制品、润滑油、钢材、建筑材料、装璜装潢材料、机电产品、电气设施、
五金交电产品、日用品的销售;屋宇租赁;非占道停车场效力,www.524msc.com-申博Sunbet,货物仓储。(依法须经
赞同的名目经相干部门赞同后方可展开运营流动)




(二)产权持有单位概略:

1、注册登记情况

企业称号:乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司

法定代表人:张培勇

注册资本:伍亿叁仟玖佰万元人民币

企业类型:其余有限责任公司

成立日期:2011年12月28日

营业期限:2011年12月28日至临时

主要运营范畴:交通枢纽名指标投资、开发树立和运营治理;区域范畴内国有资产
的运营和治理;土地开发、房地产开发、资产运营;市政公共基础设备树立;停车场投
资,www.bodog888.com-申博Sunbet,开发;停车场效力;商业设备投资、开发、运营;设计、制造、代理、颁布广告;
投资咨询,企业治理咨询;仓储效力;货运代理;市场开发;屋宇出租。(依法须经批
准的名目,经相干部门赞同后方可展开运营流动)



(三)委托方与产权持有单位关系

委托人与产权持有单位均为法人单位,有关联关系。




(四)其余评价报告应用者

本评价报告仅供委托人、被评价单位和国度法律、法规规则的资产评价报告应用人
应用,不得被其余任何第三方应用或依赖。




二、评价指标



德力西新疆交通运输团体股份有限公司因征收补救事宜,为此需对用于补救的臵入
资产—乌鲁木齐国内公铁联运汽车客运站相干房地产的价值中止评价,为上述经济行为
提供价值参考。




三、评价对象和评价范畴



(一)评价对象


评价对象是单项资产。


(二)评价范畴

评价范畴是由乌鲁木齐国内公铁联运汽车客运站相干房地产等。评价基准日,评价范
围内的资产蕴含在建工程、土地应用权等, 资产总额为221,489,931.28元,其中:在建
工程为221,489,931.28元;无形资产-土地应用权无入账价值。详见下表:

2018年3月31日资产明细表

金额单位:人民币元

科目称号

账面价值

在建工程

221,489,931.28

无形资产





委托评价对象和评价范畴与经济行为波及的评价对象和评价范畴分歧。评价基准日,
评价范畴内的资产账面价值经立信会计师事务所(不凡一般合伙)审计,并出具备审计
报告。


评价范畴内主要资产的情况如下:

乌鲁木齐国内公铁联运汽车客运站位于乌鲁木齐市高铁新区的高铁站北广场东侧,
北邻纬六路,南邻纬七路,西邻经三路,东邻经四路;本次评价所波及资产蕴含乌鲁木
齐国内公铁联运汽车客运站负一层局部、一层、二层,建筑面积合计31,904.55平方米。

已取得“建字第650106201501790号”《树立工程布局答应证》、“地字第
6501042014000738号”《树立用地布局答应证》、“650102201507030101.0045”《建
筑工程施工答应证》、“(2018)乌鲁木齐市不动产权第0058964号“《不动产权证》、
“(2018)乌鲁木齐市不动产权第0058965号“《不动产权证》;根据“(2018)乌鲁
木齐市不动产权第0058965号“《不动产权证》乌鲁木齐国内公铁联运汽车客运站总占
低空积27,621.72平方米(按建筑面积划分,对应摊派土地应用权面积为13,769.74平方
米)。蓄车场工程包婉转车场检修房,建筑面积477平方米,根据“(2018)乌鲁木齐
市不动产权第0058964号“《不动产权证》建筑占地18,051.66平方米。




四、价值类型和定义



本次评价的资产价值为市场价值。


市场价值是指被迫买方和被迫卖方在各自理性行事且未受任何强制的情况下,评价


对象在评价基准日中止失常偏心买卖的价值估量数额。




五、评价基准日



(一)本名目评价基准日是2018年3月31日;

(二)委托方为此次臵入补救任务拟订了时间表,为了加快全体任务的过程,同时
思索到评价基准日尽能够与本次评价指标的完成日凑近的需求和实现评价任务的实际
能够,经与各方协商,确定评价基准日为2018年3月31日。




六、评价依据



(一)法规依据

1、《中华人民共和国资产评价法》(2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国
人民代表大会常务委员会第二十一次会议经过);

2、《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议订正);

3、《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日中华人民共和国第十二届全国人
民代表大会常务委员会第十次会议订正);

4、《资产评价行业财政监视治理办法》(中华人民共和国财政部令第86号);

5、《中华人民共和国城市房地产治理法》(2009年08月27日第十一届全国人民代
表大会常务委员会第十次会议修改);

6、《中华人民共和国土地治理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十一次会议经过);

7、《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会
第五次会议经过);

8、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表
大会常务委员会第五次会议经过);

9、《企业国有资产监视治理暂行条例》(国务院令第588号);

10、《企业国有产权转让治理暂行办法》(国务院国有资产监视治理委员会、财政
部令第3号);

11、《对于企业国有产权转让无关事项的通知》(国资发产权[2006]306号);


12、《国有资产评价治理办法》(国务院令第91号);

13、《企业国有资产评价治理暂行办法》(国务院国有资产监视治理委员会令第12
号);

14、《对于加强企业国有资产评价治理任务无关成绩的通知》(国资委产权[2006]274
号);

15、《对于企业国有资产评价报告审核任务无关事项的通知》(国资产权[2009]941
号);

16、《企业国有资产评价名目备案任务指引》(国资发产权[2013]64号);

17、《企业会计准绳——基本准绳》(财政部令第33号)、《财政部对于批改的决议》(财政部令第76号);

18、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国度税务总局令第65
号);

19、《中华人民共和国城镇土地应用税暂行条例》(2013年12月7日国务院令第
645号第三次订正);



(二)准绳依据

1、《资产评价基本准绳》(财资[2017]43号)

2、《资产评价职业品德准绳》(中评协[2017]30号)

3、《资产评价执业准绳——资产评价顺序》(中评协[2017]31号)

4、《资产评价执业准绳——资产评价报告》(中评协[2017]32号)

5、《资产评价执业准绳——资产评价委托合同》(中评协[2017]33号)

6、《资产评价执业准绳——资产评价档案》(中评协[2017]34号)

7、《资产评价执业准绳——不动产》(中评协[2017]38号)

8、《资产评价机构业务品质管制指南》(中评协[2017]46号)

9、《资产评价价值类型领导意见》(中评协[2017]47号)

10、《资产评价对象法律权属领导意见》(中评协[2017]48号)

11、企业会计准绳



(三)经济行为依据


1、《乌鲁木齐市沙依巴克区屋宇征收与补救治理办公室与德力西新疆交通运输集
团股份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司对于碾子沟片区名目
之征收补救与臵换框架协定》;

2、《乌鲁木齐市沙依巴克区屋宇征收与补救治理办公室与德力西新疆交通运输集
团股份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司对于碾子沟片区名目
之征收补救与臵换协定》

(四)权属依据

1、树立工程布局答应证、树立用地布局答应证、建筑工程施工答应证、不动产权
证;

2、其余无关产权证实。




(五)取价即碳ぜ依据

1、评价基准日银行存存款基准利率;

2、对于印发《建筑安装工程费用名目组成》的通知树立部、财政部建标[2003]206
号;

3、《工程勘查设计收费治理规则》国度计委、树立部计价钱(2002)10号文;

4、国度开展革新委、树立部对于《树立工程监理与相干效力收费治理规则》的通
知(发改价钱[2007]670号);

5、乌鲁木齐地域单位估价表(2010年);

6、评价人员现场勘察记载及搜集的其余相干估价信息资料;

7、《财政部对于印发的通知》(财建[2016]504
号);

8、《国度开展革新委对于升高部分树立名目收费标准规范收费行为等无关成绩的
通知》(发改价钱[2011]534号);

9、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);

10、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014);

11、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);

12、《屋宇完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第678号);

13、产权持有单位提供的资产清单和评价申报表;


14、其余取价依据。




七、评价方法



根据评价指标、评价对象、价值类型、资料搜集情况等相干条件,以及三种评价基本
方法的实用条件,本次评价选用收益法和老本法对在建工程中的屋宇建(构)筑物中止评
估;选用老本逼近法对无形资产(土地应用权)中止评价。评价方法抉择理由如下:由
于评价范畴内屋宇建筑物为营业性用房,在市场上存在足够多的类似被评价资产的出租
案例,故屋宇建筑物应用收益法评价。


各项资产的详细评价方法引见如下:

1、在建工程

(1)收益法

收益现值法,系经过预算委估资产在未来的预期收益,并驳回适合的折现率折算成
现值,而后累加求和,得出被评价资产的评价价值的一种资产评价方法。


收益法的基本公式如下:

V=
..
..
tiiRAi11)1(

式中 V ─ 收益价钱(元);

Ai ─ 未来第i年的净收益(元);

R ─ 折现率(%);

t ─ 未来可获收益的年限(年)。


收益现值法是运用预期收益原理,求取委估房地产未来失常净收益,选用适当的折
现率(恢复率)将其折现到评价基准日时点后累加,失掉各年净收益现值总和,以此估
算委估房地产的主观正当价钱或价值的方法。


驳回收益现值法中止评价,首先确定估价名指标年总收益,再扣除年运营费用计算
出年纯收益和年现金流量,并进一步求取委估资产的市场价值。


本次收益法评价的详细评价步骤如下:

确定委估资产的残余收益年限;

预测在收益年限内的年总收益,主要为租金收益;

预测年运营费用、治理费用及税金;

求取年净收益。



选用适当的折现率将年净收益折现到评价基准日时点后累加,失掉各年净收益现值
总和,即评价价值。


(2)老本法

老本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量,以现行定额标准、建
设规费、存款利率计算出建筑物的重臵全价,并按建筑物的应用年限和对建筑物现场勘
察的情况综合确定成新率,www.934msc.com-申博Sunbet,进而计算建筑物评价价值。


2、土地

对评价范畴内的土地,本次评价可能选用老本逼近法中止评价。


老本逼近法是以开发土地所消耗的各项费用之和为基础,再加上必定的利息、利润、
应交纳的税费和政府土地开发纯收益而确定土地价钱的方法,它与通常老本法的区别在
于:第一、老本的确定以重臵老本为基础,所谓重臵老本是假定在估价基准日为取得估
价对象必要的、适当的原价总额。这里的“必要”、“适当”,不是指普通齐全的费用水平,
而是指社会的个别偏心的费用水平。第二、收益作为一项表现政策性社会平均收益率的
独立项,其公式为:

土地价钱=土地取得费用及相干税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益



八、评价顺序实施进程和情况



本次评价顺序主要分五个阶段实施。


(一)接受委托阶段

2018年6月22日,德力西新疆交通运输团体股份有限公司启动拟受让乌鲁木齐国
际公铁联运汽车客运站相干房地产名目,正式确定上海众华资产评价有限公司为本名目
的评价机构,确定2018年3月31日为评价基准日。之后我公司与委托方签订了资产评
估业务商定合同,明白了评价指标、评价范畴和评价对象。


(二)前期筹备阶段

上海众华资产评价有限公司成立了资产评价名目小组(以下简称评价小组),确定
了该名目担任人,并根据产权持有单位资产量大小、资产分布和资产价值特点,组建评
估队伍。


名目担任人针对本名指标特点,为了保障评价品质,对抗评价方法和参数,联结以
往从事评价任务的阅历和评价范畴内不同类型企业资产的特点,拟定了《资产评价名目


方案书》。


领导产权持有单位追查资产并提供相干资料,以及填报资产追查评价明细表,反省
核实资产和验证产权持有单位提供的资料。


(三)展开资产核实和现场考察任务阶段

在企业照实申报资产并对委估资产中止片面自查的基础上,评价人员对归入评价范
围内的资产中止了片面追查,对企业财务、运营情况中止系统考察。现场考察任务时间
为2018年6月28日至2018年7月3日。


资产追查进程如下:

1、 领导企业相干的财务与资产治理人员在资产追查的基础上,按照评价机构提供
的“资产评价明细表”、“评价考察表”及其填写要求,中止登记填报,同时搜集被评价资
产的产权归属证实文件和名目无关经济技术目标等情况的文件资料。

2、 初步审查产权持有单位提供的资产评价明细表




评价人员经过翻阅无关资料,了解波及评价范畴内详细对象的具体状况。而后认真
审核各类资产评价明细表,初步反省有无填项不全、错填、资产名目不明白,并根据经
验及把握的无关资料,反省资产评价明细表有无漏项等。


3、 现场实地勘察




依据资产评价明细表、评价考察表,对申报资产中止现场勘察。


对在建工程评价人员和产权持有单位相干人员独特对评价基准日申报的在建工程
中止了清点与检查。核查了屋宇建筑物称号、数量、购建日期、面积、结构、装璜、给
排水、供电照明等基本信息;了解了在建工程的完工水温和付款状况;了解了屋宇建筑
物的任务环境、爱护与颐养情况等应用信息。对土地,中止了现场检查,核查了土地权
属证实资料及无关协定,并了解了外地的土地收费标准及相干政策。


4、 补充、批改和欠缺资产评价明细表




根据现场实地勘察结果,www.115msc.com-申博Sunbet,进一步欠缺资产评价明细表,以做到“表”、“实”相符。


5、 核实产权证实文件




评价人员对评价范畴内的产权中止了考察,以确认产权能否明晰。


(四)评定预算、汇总阶段

2018年7月4日至2018年8月17日,基本实现了评价计算和与其余中介机构中止
初步数据核查任务。评价人员根据本名目特点、资产个性和相干资料的搜集程度抉择适
当的评价方法,经过收集市场信息,明白各类资产的详细评价参数和价钱标准,末尾评


定预算、撰写说明与报告,在对初稿数据中止分析汇总的基础上提交名目担任人中止审
核。


(五)内部审核和与委托方等中止沟通汇报,出具报告阶段

根据评价公司内部审核制度,由总师室对评价小组提交的评价报告、评价说明、评
估明细表和任务底稿中止片面审核,偏重点布置评价数据链接的稽核任务。在审核任务
终了后,评价小组对评价报告中止批改欠缺,同时与委托方中止了沟通,最后经总经理
审核后出具正式报告。




九、评价假定

(一)基本假定

1、 假定评价基准日后国度和地域的政治、经济和社会环境无严重变动;
2、 假定评价基准日后无关的国度微观经济政策、产业政策和区域开展政策无严重
变动;
3、 假定评价基准日后无关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等无
严重变动;
4、 假定评价基准日后无不可抗力形成的严重不利影响;
5、 假定评价范畴内资产按原用途原地继续应用。



6、无其余人力不可依从要素及不可预感要素对企业形成严重不利影响。


(二)不凡假定

1、产权持有单位提供的公司的营业执照,签订的协定,财务资料等一切证据资料
是实在的、有效的;

2、根据《征收补救与臵换协定》“乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司
对拟臵入资产享有一切权并有权中止处臵;拟臵入资产未设臵任何抵押、质押等权益限
制;对拟臵入资产领有完好的权益,不存在任何附加在拟臵入资产之上的任何负债或义
务(蕴含并不限于未付工程款、勘察设计费等)”;本次评价假定臵入资产为齐全产权。


3、本次评价所波及的土地应用权的评价是基于《不动产权证》中对土地摊派后的
所占面积,和已取得的《不动产权证》所记录的面积计算。




十、评价论断

(一)评价论断及变化起因分析


1、评价结果

1.老本法

截止评价基准日2018年3月31日,经驳回老本法评价,www.11sblive.com-申博Sunbet,德力西新疆交通运输团体
股份有限公司拟臵入补救所波及的乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司的部
分在建工程、无形资产在评价基准日2018年3月31日的账面价值为22,148.99万元,
驳回老本法评价价值为34,808.68万元,增值额为12,659.69万元,增值率为57.16%。


资产评价结果汇总表

单位:万元

名目

账面价值

评价价值

增减值

增减率

在建工程

22,148.99

24,909.04

2,760.05

12.46%

无形资产-土地应用权



9,899.64

9,899.64



资产总计

22,148.99

34,808.68

12,659.69

57.16%







2.收益法

截止评价基准日2018年3月31日,经驳回收益法评价,德力西新疆交通运输团体
股份有限公司拟臵入补救所波及的乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司的部
分在建工程、无形资产在评价基准日2018年3月31日的账面价值为22,148.99万元,评
估价值为35,345.37万元,增值额为13,196.38万元,增值率为59.58%。


资产评价结果汇总表

单位:万元

名目

账面价值

评价价值

增减值

增减率

在建工程

22,148.99

29,729.50

7,580.51

34.23%

无形资产-土地应用权



5,615.87

5,615.87



资产总计

22148.99

35,345.37

13,196.38

59.58%





3.评价结果的确定

经对老本法和收益法两种评价结果的比较,www.55azx.com-申博Sunbet,收益法与老本法的评价价值相差不大。

收益法并重委估资产未来的收益,是在评价假定前提的基础上做出的,而老本法并重资
产构成的历史和事实,因方法并重点的本质不同,形成评价论断的差同性。


根据本次评价波及资产的状况、评价指标等最终确定老本法评价结果,即评价价值
为34,808.68万元,增值额为12,659.69万元,增值率为57.16%。


2、评价值变化分析

截至本次基准日,乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司所持有且归入本次


评价范畴的在建工程基本完工、正在操持验收,在建工程的工程款尚未齐全支付;根据
《乌鲁木齐市沙依巴克区屋宇征收与补救治理办公室与德力西新疆交通运输团体股份
有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司对于碾子沟片区名目之征收
补救与臵换框架协定》,在到达预约可应用形状及齐全产权之前的相干手续及费用均应
由乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司承担,而本次评价是建设在上述资产为
齐全产权及可应用形状前提下的价值,故形成评价增值。




十一、顺便事项说明



1、本报告不对无关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证及其余中介机构出
具的文件等证据资料本身的非法性、完好性、实在性担任。


2、个别来说,因为评价指标不同、价值类型不同、评价基准日不同,异样的资产
会体现出不同的价值,咱们对因评价报告应用不当而形成的后果不承担责任。


3、委托方和相干当事方应当对所提供估价对象法律权属资料的实在性、非法性和
完好性承担责任。评价师执行评价业务的指标是对评价对象价值中止预算并宣布业余意
见,对评价对象法律权属确认或宣布意见超出评价师执业范畴。本估价报告不对评价对
象的法律权属提供任何保障。


4、本报告所称“评价价值”,是指所评价的资产在现有用途不变并继续应用以及
在评价基准日的外部经济环境前提下,根据地下市场准则确定的市场价值,www.66suncity.com-申博Sunbet,没有思索将
来能够承担的抵押、担保事宜,以及不凡的买卖形式能够追加付出的价钱等对评价价值
的影响;同时,本报告也未思索国度微观经济政策发作严重变动以及遇有天然力和其它
不可抗力对资产价值的影响。


5、在评价基准日后、评价结果有效期内若资产数量发作变动,应根据原评价方法
对资产额中止相应调整,若资产价钱标准发作变动,委托方在资产实际作价时应中止相
应调整,但若已对资产评价价钱发生清楚影响时,委托方应及时聘请评价机构从新确定
评价价值。


6、本报告评价结果未思索各类资产评价调整及评价增、减值能够波及的税费影响,
及各类资产买卖进程中能够波及的税费影响。


7、对企业存在的能够影响资产评价结果的无关瑕疵事项,在企业委托时未做不凡
说明,而评价人员根据从业阅历个别不能得知的情况下,评价机构和评价人员不承担相
应责任。



8、产权持有单位承诺,本次委评的资产中无其余抵押、担保、涉讼、或有资产、
或有负债等能够影响评价结果的严重事项。但评价机构提请评价报告应用者仍需不依赖
本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立的判别。


9、本次评价的屋宇建筑物面积,在核实相干测绘报告基础上以资产评价申报表中
注明的为准,www.betmsc.com-申博Sunbet,评价机构未组织专门的机构或人员中止实地测量。对评价基准日尚未正式
取得屋宇一切权证的,在操持相干的屋宇一切权证时,若法定机构测量面积与本评价报
告书所用面积不分歧时,应以法定机构测定面积为准,并对本评价论断中止相应调整。


10、截至本次基准日,乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司所持有且归入
本次评价范畴的在建工程基本完工、正在操持验收,在建工程的工程款尚未齐全支付;
根据《乌鲁木齐市沙依巴克区屋宇征收与补救治理办公室与德力西新疆交通运输团体股
份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司对于碾子沟片区名目之征
收补救与臵换框架协定》,在到达预约可应用形状及齐全产权之前的相干手续及费用均
应由乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司承担,本次评价是建设在上述资产为
齐全产权及可应用形状前提下的价值。


11、截止评价基准日,评价所波及资产中蓄车场《建筑工程施工答应证》尚未取得,
手续正在操持中,未思索后期能够支付的费用。


12、本次评价所波及的土地应用权的评价是基于《不动产权证》中对土地摊派后的
所占面积,和已取得的《不动产权证》所记录的面积计算。




十二、评价报告应用限度说明



(一)本评价报告只能用于本评价报告载明的评价指标和用途。评价报告应用者应
按无关法律、法规,以及资产评价业务商定书的要求正确、恰外地应用本评价报告,任
何不正确或不恰外地应用报告所形成的方便或损失,将由报告应用者自行承担责任。


(二)评价报告只能由评价报告载明的评价报告应用者应用,评价人员不承担相干
当事人决策的责任。本评价论断不应该被以为是对评价对象可完成价钱的保障。


(三)未征得评价机构批准,评价报告的全副或许部分内容不得被摘抄、引用或许
披露于地下媒体,法律、法规规则以及相干当事方另有商定的除外。


(四)评价论断应用有效期为一年,自2018年3月31日至2019年3月30日。当
评价指标在评价基准日后的一年内完成时,以评价论断作为买卖价值参考依据,超越一
年,需从新确定评价论断;


(五)假设存在评价基准日期后、有效期以内的严重事项,不能间接应用本评价结
论。若资产数量发作变动,应根据原评价方法对资产价值额中止相应调整;若资产价钱
标准发作严重变动,并对资产评价价值已经发生清楚影响时,委托方应及时聘请评价机
构从新确定评价价值。


(六)当政策调整对评价论断发生严重影响时,应当从新确定评价基准日中止评价。




十三、评价报告日



本评价报告日为2018年8月17日。








谨此报告



上海众华资产评价有限公司



法定代表人: 资产评价师:







资产评价师:















2018年8月17日












第四部分 附 件



(除顺便注明的外,其他均为复印件)

1、《乌鲁木齐市沙依巴克区屋宇征收与补救治理办公室与德力西新疆交通运输集
团股份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司对于碾子沟片区名目
之征收补救与臵换框架协定》

2、《乌鲁木齐市沙依巴克区屋宇征收与补救治理办公室与德力西新疆交通运输集
团股份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发树立投资有限公司对于碾子沟片区名目
之征收补救与臵换协定》

3、德力西新疆交通运输团体股份有限公司营业执照

4、产权持有单位营业执照

5、评价对象波及的主要权属证实资料

6、德力西新疆交通运输团体股份有限公司的承诺函;

7、产权持有单位的承诺函

8、资产评价机构和资产评价人员的承诺函;

9、资产评价机构资历证书复印件;

10、评价人员资质证书复印件;

11、资产评价机构企业法人营业执照;

12、评价业务商定书。





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